秋の長雨シーズン。築古物件の「見えない漏水リスク」と予防対策事例

今年の9月は台風の到来や秋の長雨が重なり、雨の日が非常に多い月となりました。オーナーの皆様におかれましても「屋根や外壁からの雨漏りは大丈夫だろうか」と、物件の水トラブルにご不安を抱えられやすい時期かと存じます。

しかし、築年数が経過した物件において、雨漏りと同じくらい警戒すべきなのが「建物内部の給排水管の経年劣化による漏水」です。

天候に左右される雨漏りとは異なり、室内の配管漏水は晴れの日であっても突然発生し、階下へ甚大な被害をもたらします。今回は、弊社で実際に対応した「漏水対応事例」と、未来のトラブルを防ぐ「予防対策事例」をご紹介いたします。

【物件概要】

【トラブルの症状】

入居者様より「居室の床から水が染み出してきている」と緊急の連絡が入りました。床からの漏水は、放置すれば階下への甚大な被害に直結するため、一刻も早い対応が求められます。

【原因調査】

早急に現地へ駆けつけ調査を行ったところ、原因は「給水管の経年劣化」でした。
こちらの物件は、ベランダに設置された給湯器から居室の床下を通って各水回りへ給水する構造となっており、この床下に埋設された配管が寿命を迎え、亀裂から水が漏れ出していたのです。

【弊社の対応策：ただ直すだけではない抜本的改善】

通常、漏水箇所のみを部分補修する場合もありますが、それでは別の箇所から再び漏水する「イタチごっこ」になる可能性が濃厚でした。そこで弊社は、オーナー様とご相談のうえ、以下の抜本的な対応を実施いたしました。

配管の切り回し（ルート変更） 床下の隠蔽配管は、地震などによる建物の動きの負荷が接合部等にかかりやすい構造です。さらに目視できないため漏水が発生しても発見が遅れ、被害が拡大しやすいリスクがあります。そのため、古い床下配管は止め、壁伝いのルートへ新設いたしました。
ユニットバスの交換 配管工事に伴い、古くなっていたユニットバスもこの機に新品へ交換。漏水原因を根本から絶つと同時に、お部屋の設備価値を向上させました。

実は同物件では、前年にも「共用部の配管」から水漏れが発生するというトラブルが起きていました。

専有部（室内）だけでなく、共用部の配管トラブルは「建物全体での断水」を引き起こすなど、全入居者様の生活に多大な影響を及ぼし、退去の引き金にもなりかねません。

前年のトラブル、そして今回の専有部での漏水を重く受け止め、オーナー様にご決断いただき、「共用部給水管の更新工事」を予防策として実施いたしました。

トラブルが起きてから慌てて緊急工事を手配するよりも、計画的に予防工事を行うことで、結果的に余計な修繕コストを抑え、入居者様にも安心・安全な住環境を提供し続けることができます。

鉄筋コンクリート造の建物自体は非常に頑丈ですが、中に通っている「血管」とも言える配管類は確実に劣化します。国土交通省のガイドライン等においても給排水管の更新目安は20年〜30年とされており、築30年を超えた未更新の配管は漏水リスクが非常に高まります。

漏水トラブルは、階下への被害拡大による多額の損害賠償や、入居者様の不満・退去に直結する大きなリスクです。現在水漏れが起きていなくても、築年数が経過している物件をお持ちのオーナー様は、ぜひ一度「配管の点検」や「予防的な更新計画」をご検討ください。

弊社では、目先のトラブル解決だけでなく、物件の資産価値を長期的に守るための修繕計画をご提案しております。建物のことで少しでも気になることがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

【余談ですが…】デザイン性を重視した「浴室リフォーム」も承っております！

弊社では、配管等の設備修繕だけでなく、築古物件の入居率を高めるためのデザインリフォームも手がけております。

「築古だからと諦めている」「水回りの魅力を高めて家賃を維持したい」というオーナー様も、ぜひお気軽にご相談ください！

よくあるご質問 FAQ